전국 50만 불법건축물, 정부 ‘한시적 양성화’ 추진 [자료. 국토부]

국토교통부가 불법건축 관행을 근절하기 위한 종합대책을 내놨다. 전국에만 14만 7천여 동에 달하는 위반건축물이 사회적 문제로 번지자, 정부는 ‘소규모 주거용 위반건축물의 일시적 합법화’와 ‘AI 기반 단속강화’를 병행하는 ‘위반건축물 합리적 관리방안’을 확정했다.

■ 위반건축물, 10년 새 1.6배 급증…서울·경기 집중

국토부 조사에 따르면 2024년 기준 위반건축물은 전국 14만 7,726동으로, 2015년(8만9천여 동)에 비해 65% 이상 증가했다.

이 중 서울 4만9천 동(33.2%), 경기 4만 동(27.7%) 등 수도권에 절반 이상이 몰려 있다.
주거용이 56.5%로 절반을 넘고, 특히 베란다 무단확장·옥상 증축·방쪼개기 등 생활형 위반이 다수를 차지했다.

■ ‘임차인 피해’ 현실화…전세보증 제한, 안전사고도

문제는 불법행위의 피해가 제3자에게 전가된다는 점이다. 임차인은 위반건축물로 등록되면 전세보증보험 가입이나 대출이 제한되고, 구조적 안전이 검증되지 않아 붕괴 등 사고 위험에 노출된다.

국토부 관계자는 “서민층 거주 비율이 높은 다가구·다세대주택의 불법 시공이 반복되면서 사회적 리스크가 커지고 있다”고 지적했다.

■ ‘특정건축물 정리법’ 재시행 추진…한시적 합법화로 숨통

정부는 2014년에 한시 시행됐던「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」을 부활시켜, 일정 기준 이하의 소규모 주거용 건축물에 한해 일시적 합법전환을 허용할 방침이다.

국회 발의된 11건의 법안이 통과될 경우 2026년 시행이 목표다. 이번 조치는 불법 건축물로 인한 세입자 피해를 줄이고, 주거불안을 완화하기 위한 민생형 대책으로 평가된다.

■ 일조사선·보일러실 기준 완화…‘생활형 위반’ 줄인다

건축규제도 현실화된다. 정북방향 일조사선 기준을 완화하고, 외부계단·옥상 비가림시설과 보일러실을 용적률·층수 산정에서 제외하기로 했다.

국토부는 “생활편의 목적의 소규모 확장까지 불법으로 몰지 않도록 현실기준을 반영했다”고 설명했다.

■ 위반 단속, AI가 맡는다…“이행강제금 반복·가중부과”

단속 체계는 한층 강화된다. 국토지리정보원의 AI 항공사진 분석시스템을 활용해 건축물 외형 변화를 자동 탐지하고, 전국 지자체가 이를 기반으로 정기조사를 의무화한다.

또한, 위반사항이 시정될 때까지 이행강제금을 반복·가중부과하도록 제도를 손질한다. 지자체 재량으로 부과하던 기존 체계에서 벗어나, 위반행위의 ‘경제적 이득’을 원천 차단하겠다는 취지다.

■ “단속만으론 한계…건축시장 투명성 높인다”

정부는 위반건축물 단속뿐 아니라 매매·임대차 시장의 정보공개 강화에도 나선다. 앞으로 공인중개사는 계약 시 건축물대장을 반드시 제시해야 하며, 대장에 위반 내역이 명시된다.

또한, 건축주·시공자·설계자 등 위반 행위자 전원을 처벌대상에 포함해 ‘묵인 관행’을 끊겠다는 방침이다.

국토부 관계자는 “단속과 처벌만으로는 불법행위를 근절하기 어렵다”며, “이번 대책은 현실적 제도개선과 투명한 건축시장 정착을 함께 추진하는 종합패키지”라고 강조했다.